전세↔월세 전환율 상한과 계산 예시

기준일 2026-10-30 · 근거: 적용 기준·출처

전세 보증금 일부를 월세로 바꾸거나, 월세를 전세로 환산해 비교할 때 쓰는 비율이 전월세 전환율입니다. 주택임대차보호법은 계약 중이나 갱신 때 전세를 월세로 바꾸는 경우 이 비율의 상한을 정해 둡니다.

법정 상한: 연 10%와 "기준금리 + 2%p" 중 낮은 값

주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조에 따라 상한은 두 값 중 낮은 쪽입니다. 지금 한국은행 기준금리는 연 3.00%(2026-08-27 변경)라 상한은 연 5.0%입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 바로 바뀝니다.

전세 → 월세 계산

월세 = (기존 전세금 − 바꾼 뒤 보증금) × 전환율 ÷ 12

예시: 전세 3억 원을 보증금 1억 원짜리 월세로 바꾸면 줄어드는 보증금은 2억 원입니다. 전환율 5%라면 2억 × 5% ÷ 12 = 월 약 83만 원, 1년이면 1,000만 원입니다.

월세 → 전세 환산

전세 환산가 = 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율

예시: 보증금 5,000만 원, 월세 100만 원이면 1,200만 ÷ 5% = 2억 4,000만 원을 보증금에 더해 전세 약 2억 9,000만 원과 비슷한 조건입니다. 같은 집의 전세 시세가 이보다 낮다면 월세가 상대적으로 비싼 셈입니다.

상한이 적용되는 경우와 아닌 경우

• 적용: 계약 기간 중이나 계약 갱신 때 기존 전세 보증금의 일부·전부를 월세로 바꾸는 경우
• 적용 안 됨: 기존 계약과 관계없는 새 계약. 시장 전환율은 지역·주택 유형에 따라 상한보다 높을 수 있습니다.
• 관리비는 전환 계산에 들어가지 않습니다. 실제 부담을 비교할 때는 따로 더하세요.

보증금 일부만 바꾸는 예시

전세 2억 원 집에서 계약 갱신 때 보증금을 1억 5,000만 원으로 낮추고 나머지를 월세로 바꾸면, 줄어든 5,000만 원 × 5% ÷ 12 = 월 약 20만 8천 원이 상한입니다. 집주인이 이보다 높은 월세를 요구하면 상한을 넘는 부분은 무효입니다.

전세와 월세, 무엇이 유리한가

전세 보증금을 대출로 마련한다면 대출 금리와 전환율을 비교합니다. 전세대출 금리가 전환율보다 낮으면 전세가, 높으면 월세가 이자 부담이 적습니다. 월세는 무주택 세대주 등 요건을 채우면 연말정산 월세 세액공제로 실제 부담이 줄 수 있습니다. 월세 세액공제는 총급여 8,000만 원 이하 무주택 세대주가 국민주택규모(전용 85㎡) 이하이거나 기준시가 4억 원 이하인 주택에 살 때 받을 수 있으며, 연 1,000만 원 한도로 월세의 15%(총급여 5,500만 원 이하는 17%)를 돌려받습니다. 반대로 전세는 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있으므로 전세보증금 반환보증 가입 여부도 함께 따져 보세요.

이 글은 공개된 법령·고시 기준의 일반 안내이며 세무·법률 자문이 아닙니다. 틀린 내용을 발견하면 알려 주세요.